事業承継・相続対策と収益力向上
①今のマンションを、事業承継・相続対策の面から分析し、行うべき対策をご提案します
②新築同様に一棟リニューアルを行うべきか、建替えを行うべきか、設計・施工・税務上から検討します
③収益力向上を目指し、計画内容を検討し、ご提案します
④物件へのリーシングもお手伝いいたします
計画検討～工事～リーシングまで、ワンストップでお任せください！
高経年賃貸マンションをどうする？
築30年を超えてくると、屋上や外壁からの雨水漏水に対しては、適切に修繕を行う事で対応が可能であっても、配管からの漏水や、テレビ共聴設備の劣化による視聴障害など、設備の劣化による課題が増えてきます。
配管や配線などのインフラは、生活に直結するだけでなく、不具合が発生すると生活に大きなストレスを与えることになるため、建物オーナーとしては問題を避けたいものです。
これら設備は、共用部と室内が一体に繋がっているため、経年を重ねるとあちこちから不具合が頻発するようになります。
「この建物をどうしようか？」
修繕して使い続けるのか、建替えを検討するのか、何が最善なのでしょうか。
リニューアルして、まだまだ使い続ける
リニューアルには大きく2種類があります。
① エントランスなど共用部のリニューアル
入居中でも実施できるため、着手しやすい計画と言えます。
エントランスのリニューアルで、イメージチェンジを図ることもできますし、玄関扉などの更新で、古くなったイメージを回復することも可能です。（玄関扉は、入居者の在宅協力が必要です）
着手しやすい反面、基本的に共用部と室内を一斉に工事することができず、設備のレベルアップが難しいケースも少なくありません。（オートロック無しのマンションをオートロック化し、テレビモニター付きインターホンにするなどは、一般的には全戸一斉に室内まで含めた工事が必要になります）
いずれにしても、入居者がいる中で工事を行うため、安全対策はもちろんのこと、生活レベルの低下に対して配慮が必要です。
② 室内まで含めた建物全体のリニューアル
全戸空室の状態で、建物全体をリニューアルします。配線や配管などのインフラ設備を建物全体で一新することができ、オートロック化、宅配ボックス設置、高速インターネット導入、太陽光パネル設置など、時代適応を図ることができます。
また、旧耐震物件であれば、室内での耐震補強など工法の選択肢が広がり、補強工事が行いやすくなります。
窓サッシ・玄関扉などの開口部だけでなく、室内にも大きく手を入れることが可能です。
室内についても、間取り変更、設備の更新を一斉に行うことができ、大規模なリニューアル計画が可能となります。
ただ、既存建物の躯体の枠組みの中で計画するため、階高を拡げたりすることはできません。
主に、建替えではコストが合わない場合や、既存不適格で建替えると規模が大きく縮小してしまう場合などに有効な選択肢となります。
建替える
建替えのためには入居者の退去が必要となり、計画的な取り組みが求められます。
- 更新のタイミングの前に入居者と相談（更新拒絶）
- 普通借家契約の場合、定期借家契約へ契約を切り替える
集合住宅でなくても良い
立地の法的制約（用途地域など）により、別の用途を選択することも可能です。
- 賃貸マンション
- オフィスビル
- ホテル
- 商業施設
- 倉庫・工場 など
