マンションの契約不適合
建物完成後、それまで隠れていた欠陥が発見されることがあります。建物が本来保持しているはずの性能を欠いている状態を「瑕疵」と呼んでいます。令和２年に民法が改正され、現在では「契約不適合」となりました。
契約とは違う（契約不適合）場合、例えば建物に何らかの欠陥や問題点がある場合には、販売主と話合いをし、適切に対応をしてもらうべきものです。しかし実際には平行線をたどって何年も続いてしまうような泥沼のケースや、専門用語に圧倒されてしまい、泣き寝入りというケースも少なくありません。
不適切な工事であったかを証明することは容易ではありませんが、翔設計ではこれまでにも多くの契約不適合に関する求償サポートに携わり、いくつもの求償獲得の実績があります。専門知識を要することから専門家へご相談ください。
不具合箇所の保証期間・求償期間
■瑕疵担保責任（品確法）
不動産の引き渡しから１０年間と定められており、それ以内であれば売主に対して損害賠償請求が可能
（新築に限る）
■民法に基づく種類・品質に関する契約不適合責任
買主が不適合を知ってから１年以内に売主に通知が必要
種類・品質に関する契約不適合責任は、不適合を知ってから１年以内の売主に通知をしない場合、買主の権利は失効してしまうため注意が必要です。
ただし、「構造耐力上主要な部分」（基礎杭・壁・柱等）および「雨水の侵入を防止する部分」（屋根・外壁等）については品確法の特則で「引き渡しから１０年間」は責任が適用されます。（新築に限る）
第1回大規模修繕で気づいた時には手遅れ
マンション等の各部位の補償年数については販売主（ディベロッパー等）が各部位ごとに年数を定めて売買契約書のアフターサービス基準のなかに規定されています。
多くの場合「構造耐力上主要な部分」「雨水の侵入を防止する部分」以外の部位の補償はほとんどが２年となっており、最大でも10年となっています。
マンション管理組合の理事会が、初めての大規模修繕工事に向けて準備を始めようとする時期は、築１２年目ぐらいが一般的です。その場合１０年間補償される瑕疵を把握できず、本来瑕疵の修復を販売主に求償する権利を行使する機会を失ってしまうことになります。
ポイント
- 一回目の大規模修繕は新築時の瑕疵を発見して必要があれば販売主に求償する絶好のチャンス。そのためにも10年を迎える1,2年前から準備が必要
- 販売主の系列会社や元施工ゼネコンは、自社に都合の悪い件は素直に扱えないため、瑕疵求償を伴う初回大規模修繕プロジェクトでは除外した方が良い
10年目以内に一度建物を確認しましょう
築１０年以内に建築時の隠れた瑕疵を把握して整理し、１０年の期限前に販売主に求償する手続きを終えることが組合員の資産を守るためにとても大事です。そのためには１０年以内に建物調査を実施する必要があります。
もし１０年を超えてしまった場合、過去に販売主に不具合を指摘しているが未解決のようなケースは別として、契約不適合責任の時効は権利を行使することができる時から１０年間であるため、補償等を受けられなくなります。
通常大規模修繕工事に際して、建物の状況を把握するために建物調査を実施します。
大規模修繕工事は１２～１５年周期であるため、その前年あたりに建物調査を行うことが多いのですが、第１回目の大規模修繕工事の「建物調査」に限っては、瑕疵を把握するためにも１０年を迎える前に実施することをお薦めします。
第三者に依頼しないと不具合や瑕疵が隠される可能性がある
初めての大規模修繕工事で大事なことは、販売したディベロッパーやその系列会社、元施工のゼネコンに建物調査・大規模修繕工事を委託しない方が良いということです。
なぜなら、彼らは自ら系列会社の不利益となる事象には触れられないので、事実を折り曲げたり、あるものが無かったかのように報告される可能性があるからです。
それではマンション管理組合の利益になりませんし、組合員の資産を守ることはできません。
そうならないためには、建物調査を依頼する際に、マンションの建設と関わりのない「第三者の専門家」を採用することが資産を守る上でとても重要です。
お悩みならまずはご相談下さい
マンションの瑕疵求償には時間がかかることが多く、専門的な知識や経験に裏付けされた交渉が非常に有効です。
翔設計はこれまでにもいくつもの瑕疵求償サポートに携わり、数多くの求償獲得の実績があります。
マンション総合コンサルタントとして瑕疵求償も得意としておりますので、どうぞお気軽にご相談ください
