ビルの省エネ性能・防災・事業継承・相続対策と収益力向上
サービスの対応内容
- 地球温暖化への対応「ZEB」要件が必須になる場合のご対応
- 災害の多い日本においての「防災」対応をご提案します
- 事業承継・相続対策の面から分析し、行うべき対策をご提案します
- 新築同様に一棟リニューアルを行うべきか、建替えを行うべきか、設計・施工・税務上から検討します
- 収益力向上を目指し、計画内容を検討し、ご提案します
- 物件へのリーシングもお手伝いいたします
高経年オフィスビルに今後求められる物
オフィスデザインに求められるもの・省エネ性能への視線
オフィスビルに求められるものは、昔からあまり大きなイノベーションがありませんでした。できるだけ見通しの良いフロア構成だったり、貸出面積を少しでも広くするような計画などが挙げられます。
しかし、近年では「働き方改革」によって、働き方や職場のカタチに多様性が生まれ、オフィスデザインに求められるものが変わってきました。
また、地球温暖化への対応として、省エネ性能を求められる時代になっています。
- ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の要件が必須になる場合も増えています。
- さらに、「災害の多い日本」において「防災」や「BCP（事業継続計画）」への対策に注目が高まりつつあります。
これら時代のニーズへの対応を実現するため、リニューアルするのか、建替えるのか、という選択をする場面が出てくると思いますが、築年数そのものが賃料に与える影響が賃貸マンションと比べると穏やかなオフィスビルは、多額なコストを要する建替えよりもリニューアルを選択する方が多いのではないでしょうか。
リニューアルして、まだまだ使い続けるという選択肢
リニューアルには大きく2種類があります。
① エントランスなど共用部のリニューアル
入居中でも実施できるため、着手しやすい計画と言えます。
エントランスのリニューアルで、イメージチェンジを図ることもできますし、玄関扉などの更新で、古くなったイメージを回復することも可能です。（玄関扉は、入居者の在宅協力が必要です）
着手しやすい反面、基本的に共用部と室内を一斉に工事することができず、設備のレベルアップが難しいケースも少なくありません。（例えば、オートロック無しのマンションをオートロック化し、テレビモニター付きインターホンにするなどは、一般的には全戸一斉に室内まで含めた工事が必要になります）
いずれにしても、入居者がいる中で工事を行うため、安全対策はもちろんのこと、生活レベルの低下に対して配慮が必要です。
② 室内まで含めた建物全体のリニューアル
全戸空室の状態で、建物全体をリニューアルします。配線や配管などのインフラ設備を建物全体で一新することができ、オートロック化、宅配ボックス設置、高速インターネット導入、太陽光パネル設置など、時代適応を図ることができます。
また、旧耐震物件であれば、室内での耐震補強など工法の選択肢が広がり、補強工事が行いやすくなります。
窓サッシ・玄関扉などの開口部だけでなく、室内にも大きく手を入れることが可能です。
室内についても、間取り変更、設備の更新を一斉に行うことができ、大規模なリニューアル計画が可能となります。
ただ、既存建物の躯体の枠組みの中で計画するため、階高を拡げたりすることはできません。
主に、建替えではコストが合わない場合や、既存不適格で建替えると規模が大きく縮小してしまう場合などに有効な選択肢となります。
次世代ビルに求められる「防災」
仕事をしている現役世代において、オフィスにいる時間は、自宅にいる時間よりも長い場合も少なくありません。日中に災害が発生した場合は、帰宅困難となり、オフィスでの避難生活という想定をしておく必要があります。
- 地震から命を守る「耐震」
- 内水氾濫、外水氾濫などの水害に備える
- 被災後の生活に必要な電気と水を確保する
- その他
建替える
社会情勢の変化や周辺エリアの都市計画などに合わせ、建替えにより時代適応を実現したり、別の用途の建物にコンバージョンすることもできますが、いずれにしても環境性能や防災力は重要なテーマになります。
- ZEB（Net Zero Energy Building／ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）対応
- 防災・BCP（事業継続計画）対応
既存不適格で同等規模の建物が建てられない場合
日影規制など、既存不適格により、現状よりも小さな建物しか建てられない場合など。
立地の法的制約（用途地域など）により、別の用途を選択することも可能です。
- 賃貸マンション
- オフィスビル
- ホテル
- 商業施設
- 倉庫・工場 など
資金計画・資金調達
リニューアルや建替えには、大きな資金が必要となります。また、建物は何十年も使っていく資産であり、良質な資産を次世代へ引継ぐためには、相続対策なども視野に計画を立てることが望まれます。
資産としての建物、相続への備え
建物は不動産ですが、資産は他にも、預貯金、有価証券などもあります。賃貸マンションであれば、周辺相場以上の家賃収入が途切れることなく入ってくるような人気物件であることが望ましいですが、必ずしもそうならない場合もあります。
今の資産をどのように継承するか、保有財産全体のバランスの中で検討する必要があります。
